Nancy 房源名称
：爱和大厦26C
房屋基本情况说明
小区基本情况
案源名称：爱和大厦
地址：零陵路629号26C
挂牌总价：1180万（到手价）
挂牌单价：9.64万/平
建筑面积：122.37
竣工日期：1994年
所在楼层：26/26
.
室内格局：3房2厅1卫
朝 向：南（主卧）南（客厅）
楼栋数：5（爱建、爱博、爱乐、爱邦、爱和大厦）
税费相关：上手价78万，满五不唯一
装修情况：简装
停车费用：600-800元/月
.
人车分流：否
抵押情况：无
土地用途：居住
物业公司：上海爱建
物业费：3元/月布（半年交一次）
格局：客餐厅南北向，透风性比较好，主 卧朝南带朝西阳台，一次卧南，一次卧西, —卫，可改两卫，全明户型。
社区位于零陵路上，属万体馆板块，周边 医疗资源丰富，交通资源有地铁1.4号线上 海体育场站，小区对面有龙山菜市场，生 活很方便；临近的商场的有星游城、飞雕
小区内设有门禁卡，刷卡入门，小区24小时配有保安值守
小区停车位有地下和地面，基本满足业主停车需求。
小区的楼栋位置分布是比较安静的，不临马路，对于生活作 息是很有利的一优势
小区上海早期的90年代外销房，其建筑质量和管理上有一定 的优势，发展至今，目前是周边小区房价中的〃隐藏者“， 也就是同样的1000-1200万周边你买不到什么好的电梯3房, 而该小区可以满足其需求，另外需要看中的是，当下的小区 样貌，不代表一直会这样，待目前各小区的不断被完善案来 看，其小区后续也会结合接到和区域的不断提升而随之提升
交易成本
♦首套买卖双方税费+中介费约为118.68万元，总成本约为1298.68万
♦二套买卖双方税费约为135.59万元，总成本约为1315.59万。
♦（本套上手价78万，满五非唯一）
区位及周边配套分析
万体馆的改造升级，现如今转换装成与体育公园, 给社区带来了可休憩之地，为社区增添了人烟气 息，改善了社区的居住环境，也为社区增添了不 少的名气和向往感。
本小区及周边竞品市场行情分析
本小区历史成交分析
楼盘名称
地址
面积
签约日期
成交均价
成交总价
实际成交单价实际成交总价
爱和大厦
零陵路629号1E
78.78
2022/9/29
56994元
449万元
816197元
643万元
爱和大厦
零陵路629号12A
86.94
2022/6/10
48999元
426万元
非中介
非中介
爱和大厦
零陵路629号12C
115.91
2022/1/15
56078元
650万元
81960元
950万元
爱乐大厦
零陵路631号26H
123.08
2022/9/26
48749元
600万元
87747元
1080万元
爱乐大厦
零陵路631号18C
116.58
2022/6/20
82347元
960万元
82347元
960万元
爱建大厦
宛平南路590弄1号802
103.5
2022/7/20
43827元
454万元
爱建大厦
宛平南路590弄1号403
84.5
2022/7/16
684662元
715万元
非中介
非中介
爱建大厦
宛平南路590弄1号401
110
2021/6/8
72727元
800万元
86363元
950万元
♦成交均价分析：近一年小区成交6套，不包含2套非中介，从小区的房屋体量来说，是不少的， 实际成交套数相当的低，足矣说明小区自住率还是很高的，换手率不高，市场客户群体关注度 则不高，这意味着小区的均价就相比活跃楼盘要低，但从侧面反应了，该小区好续的隐藏的潜 力是可以想象的，
从上图可以看出，疫情过后，小区挂出的房子成交均价是呈上升趋势的。成 交单价超过8.5万/平的房子，户型是小区最为突出和接受度高的。而且这样的户型是很少出来 的，套数也是有限的，所以目前在售的房源中，就剩这套1180万在售了，单价9.6万/平，超出 已成交的同户型26H房子单价，差距8681元/平。26H房子因为业主是境外，需要购汇出去， 税收上就要多出成本，预估下来多出40万左右的税赛成本，换算下来房价1120万，单价90997 元/月。与实际现在仅售的这一套相比，对比下来，也就能买到就是解决购房需求了。
周边小区历史成交分析
楼盘名称
地址
面积
签约日期
成交均价
成交总价
实际成交单价
实际成交总价
嘉¥汇广场
斜土路2601号T2号21C
116.97
2022/7/3
58687元
686万元
嘉¥汇广场
斜土路2601号T2号30F
116.97
2022/7/16
88484元
1035万元
88484元
1035万元
嘉¥汇广场
斜土路2601号T3号3C
117.72
2022/9/3
59643元
700万元
73054元
860万元
嘉¥汇广场
斜土路2601号T3号21A
146.14
2022/6/15
88956元
1300万元
88956元
1300万元
嘉¥汇广场
斜土路2601号T3号27D
146.14
2022/7/30
67506元
987万元
86902元
1270万元
嘉汇广场的三房户型面积要比爱和3房面积大，从成交单价上看，整体要比爱和高些。了解这个 小区的都知道，户型比爱和还要不规整，即便最好的户型也是一样有斜边，但爱和最好的还需 经就很方正，南北通风，所以1200万的预算爱和最佳，买嘉汇要1300多万。
♦成交价分析：小区实际成交也是呈上升趋势，足矣说明后续的市场的发酵。
♦成交量分析：2022年4-5月因疫情封控影响，大家对房源品质更加追求，疫情后积压的需求得
到求释放，2022年6-9月的成交套数上升，则成交均价也相对上涨。
目前市场在售挂牌分析（徐汇板块）
本小区市场目前在售挂牌分析（同面积、同户型）
♦目前小区在售的实际有5套，挂牌价差不多，如图所示，78平的挂牌9万左右的单价，好的户型
单价就超过10万以上了，所以单价9.6万的3房是可以被关注和选择的。
周边小区市场目前在售挂牌分析（同户型）
楼盘名称
房龄
面积
房型
楼层
单价
总价
挂牌日期
嘉¥汇广场
98
146.14
3/2/2
高楼层/33
86903
元
1270万元
2022/6/25
嘉¥汇广场
98
138.13
3/2/2
中楼层/35
86875
元
1200万元
2021/9/17
嘉¥汇广场
98
145.21
3/2/2
低楼层/33
90903元
1320万元
2022/7/22
♦从挂牌价来看，这几套都是朝北朝北的，朝向不受市场客户青睐，但总价上就高出爱和100 0多万了，从得房率上讲，爱和要高出很多，而且还可以改成4房的功能性，其户型可塑性很
强，可以被市场部分需求客户因预算问题，家庭需要4房，希望地段好些，小区好些，那该
户型即可满足。
I
上海二手住宅市场分析
2QN2
年
9
月
6, 394, 543
21, 162
ls
723, 535
37, 1O1
202N
年&月
6, 795,232
22, 180
1,
813, 777
37, 464
环比
一5. 90%
f 59%
-4. 98%
一0. 97%
202
丄年
9
月
4, 057. 086
14, 585
1, 147, 412
35, 358
202
丄年呂月
5, 967. 287
20, 547
1, 651, 386
36, 135
环比
一32. O1%
-29. 02%
-30. 52%
一2. 15%
202Z
年
9
月
6, 394, 543
21, 162
1, 723, 535
37, 1O1
20
項年
9
月
4, 057, 086
14, 585
13
147, 412
35, 358
同比
57. 61%
45. 09%
50. 21%
4. 93%
徐汇 区徐汇 中 心板块成立价格及面积分布
成交价格
2022. 9
2022. 8
套数
比例
套数
比例
300
万以下
92
28. 93%
108
31- 76%
300-50077
124
38. 99%
115
33. 82%
500 80073
38
11. 95%
50
14.71%
8OO-12OO7J
33
1O. 38%
33
9.
71%
1200-200073
22
6. 92%
22
6. 47%
2000
方以上
9
2. 83%
12
3. 53%
成交面积
2022. 9
2022. 8
套数
比例
套教
比例 |
50
平米以下
134
42. 14%
163
47-94%
50—70
平米
66
20. 75%
57
16.76%
TQ-9O
平米
30
9. 43%
25
乙
35%
90 1 1O
平米
19
5. 97%
26
7.
65%
1 10—140
平水
26
8. 18%
25
7.
35%
140—200
平米
36
11.
32%
32
9.
41%
200
平*以上
7
2
.
20%
12
3. 53%
2022年9月，上海二手房共成交2.12万套，环比下跌4.59%,同比上涨
I
K
♦
45.09%。二手房成交均价为3.71万元/平方米，环比下跌0.97%,同比上涨4.93%。
2022年9月，上海二手住宅市场成交1.84万套，环比下跌4.59%,住宅合同
♦成交均价3.94万元/平方米，环比下跌0.34%,考虑到9月比8月少一个自然日，
♦从实际日均签约量来看9月环比8月下跌约2%。一方面房地产政策跟金融宏观大
♦环境的持续放松刺激着今年上海二手住宅市场活跃度较去年有明显提升；另一
♦方面疫情后上海限价新房的推盘力度有所增加，对二手购房群体的分流影响持
♦续，而同时对经济增长不确定性的担忧又加剧了买卖双方的价格博弈。
政策简报及分析
全国政策
央行降准人民币资产房贷成本近20年新低
【稳汇率：外汇存款准备金下调2%,稳人民币资产】
9月5日，央行宣布降准，据中国人民银行官网消息，为提升金融机构外汇资金运用能 力，中国人民银行决定，自2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个 百分点，即外汇存款准备金率由现行的8%下调至6%。这是央行今年第二次下调外汇 存款准备金率。此次力度更大，将释放外汇流动性约190亿美元，稳汇率，稳人民币 资产。
【保融资：央行，保障房地产合理融资需求】
国新办9月5日举行国务院政策例行吹风，四部门多位负责人讲话，释放重要信号。下 —步要进一步发挥贷款市场报价利率指导性作用和存款利率市场化调整机制的作用， 引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本。
【降房贷：降低信贷成本，利率或进一步破"4”】
♦ 2022年8月22央行发布最新LPR公告，贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR 下调5个基点、5年期以上LPR下调15个基点，由3.7%、4.45%调整至3.65%. 4.3%。为今年第三次下调5年期以上LPR。
♦在"一城一策"运用信贷政策以及合理支持刚需、改善住房需求，此次央行的定调 再次释放将有更多城市打开政策工具箱，房贷利率或进一步下调，破”4 "在即。 降低贷款成本，进一步宽松楼市信贷环境
。
I
政策简报及分析
上海政策
【上海临港政策：夕卜地人1年社保限购1套房、7年限售】
2022年8月20日，上海正式发布《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区 加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》。其中包括：在临港新片区工作 的非本市户籍人才，缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购 住房自合同网签备案满7年后可转让。
♦根据上海城市数据团发布的数据显示，五大新城中，只有嘉定新城完成了人口既定 目标，其余新城中，临港的人口缺口高达40万人。
♦此次政策背后是加大上海人才的引进力度，降低人才门槛，在强调"住房不炒”的 前提下，通过更多的人口引入来推动房地产交易，以及来为临港区域的公共设施和 房地产发展提供坚实的基础。
【上海三价就低松动】
♦这一政策的放松将有利于市场的回暖。受"三价就低”叠加挂牌价格核验的影响， 上海二手房成交从2021年7月起接连下挫，尽管今年年初有回暖迹象，但整体仍 处于底部。
♦但目前不是普遍的放松，仅是个别区域个别小区有放松迹象，政府主要还是以支 持"刚需和改善”为主。
♦当前稳地产对稳经济尤为重要，短期房地产政策优化调整力度仍有望加大，供需 两端政策均有空间，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，更多三 四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。
客户购房须知
I
个人限购知识
•上海家庭（夫妻双方都是上海人）
2011年前，夫妻与父母共有2+2,无需交房产税，契税3%,可再购买2套；
♦举例：一对小夫妻，各与自己的父母联名共有2套房子，那就还可以再买2套。
2011年前，夫妻与父母共有3+2,需缴纳房产税，契税3%，可再购买1套；
【举例】一对夫妻，其中一人与父母联名有3套房，另一人与父母联名有2套房，可再购买1套。
2011年前，夫妻与父母共有3 + 3或4+0,限购；
♦举例：一对小夫妻，两人各与自己的父母联名有3套房，或者其中一人与自己的父母有4套及 以上，不能再买。
2021年1月开始，夫妻离异未满三年的，以离异前家庭总套数计算。
•外地家庭（夫妻双方都是非上海户籍的外地人）
♦以家庭为单位购买一套（单身限购）；
♦提供连续满五年以上的个税单或社保证明（夫妻中有一方提供即可，无社保不能单独上产 证）；
♦需缴纳房产税（夫妻中有一方提供居住证积分120分或持有3年以上上海市居住证免征）；
•境外家庭（含台港澳人士和外籍人士）
♦在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。境外人士在上海 仅能以家庭为单位购买一套居住用房（单身也可），非居住房屋（商铺、办公、店铺、厂房 等）不能购买
♦签约前满一年的劳动合同、个人所得税单或社保证明、工作单位营业执照、在职证明等（视 各区具体情况而定），台湾客户户籍藤本交易中心需要。
♦境外人护照居留签注页起始日期需早于劳动合同起始日期
♦需缴纳房产税（持人才引进居住证的境外客户或缴纳满三年个人所得税的港澳台客户，可申 请减免）
•说明
♦所谓"家庭"包括夫妻双方及所有未成年子女。离异单身带未成年子女购房，视为单身。
2021年起，名下使用权房产、经济适用房均纳入限购房产套数。
♦赠与房产后五年内仍算赠与人名下住房套数，且受赠人需符合购房资格。房产赠与后，房
♦屋性质将变化（售后公房赠与后将变成商品房）。兄弟姐妹赠与后年限重新计算。
