autumn 随着近年来全球经济的动荡，投资者们不断多元化投资组合，但由于华人对地产领域的敏感性，偏向不动产领域的投资依然是主要投资方式。作为一片优沃的资本土壤，澳大利亚商业地产市场在全球范围内备受追捧，是许多投资者心目中的热门选择。
究竟是什么原因，让澳大利亚商业地产备受投资市场的青睐呢？博满澳财首席投资官魏睿昊认为，
逐年增长的宏观经济、巨大投资潜力和稳定的政治制度这“三大支柱”，坚如磐石地托起了澳洲商业地产市场的蓬勃发展
。
但是，如此诱人的投资机会却有着极高的投资门槛！
那么，有没有其他金融工具可以让广大投资人“轻松入门”？答案是
肯定的
。
而当下，澳洲商业地产正打开“三十年难逢”的投资黄金窗口期，是
继1990年经济衰退，2008年全球金融危机和2020年疫情后的罕见事件。
如何才能抓住这一波布局澳洲商业地产的好时机？本期的博满圆桌，
博满澳财财富管理合伙人杨隆（Raven Yang），与联合创始人兼首席投资官魏睿昊（Julius Wei）和投资产品总监罗稳庭 （Wilson Law）
，分别从宏观经济分析和专业机构投资人的视角，深度分析澳洲地产热门类型与投资机会。
三大“保护伞”，澳洲商业地产“枝繁叶茂”
得益于澳洲常年坐拥“移民选项”的前三宝座，澳洲的人口数量呈持续快速的上涨趋势。在人口激增的拉动下，GDP增长也首屈一指。
同时，完备的、透明的法律框架为市场保驾护航。较低的地缘政治和经济风险，成为了澳大利亚商业地产市场快速发展的“稳定地基”。
拥有敏锐投资嗅觉的大量海外资产开始“疯狂地”涌入澳洲商业地产市场，澳洲政府也顺势而为，向外国投资者频频“开绿灯”，甚至提供了一些税收优惠政策。
基于此，逐年增长的宏观经济、巨大投资潜力和稳定的政治制度这“三大支柱”，坚如磐石地托起了澳洲商业地产市场的蓬勃发展
，博满澳财首席投资官魏睿昊总结道：
“在这样的一个国家，他的商业稳定和繁荣，可以说是必然的结果。”
商业地产“百花齐放”，投资人却难以下手
而提到商业地产，投资人最熟悉的莫过于办公楼、购物中心等零售类地产。但澳洲的商业地产实则“百花齐放”，拥有十分多元化的优质资产，比如工业类（如仓库或厂房），以及其他长租型商业物业等，都属于商业地产投资范畴。
那么，在“乱花渐欲迷人眼”的市场上，目前澳大利亚到底哪类商业地产最抢手？
如果说疫情和加息潮是各类商业房产的 “一道劫”，全澳
工业类地产
可谓是“毫发无损“，仍旧供不应求，空置率低到只有千分之六。
于
办公地产
而言，置身与高端CBD的优质写字楼需求依旧强劲，空置率远低于其他级别的写字楼。
零售地产
方面
，
市场更偏好提供日常生活必需品的中小型社区商场，而对高端商品类地产更偏保守。
由此可见，各类商业地产领域的投资前景有很大差异——相较于更好理解和参透的住宅地产市场，商业地产完全是一个更复杂的体系。
“举个例子，如果我想跟随潮流投资仓库物流，最好的租客可能是亚马逊”
，深耕投资领域多年的魏睿昊从投资人的角度假设，
“但我不知道亚马逊有多少不一样的要求，是否需要冷链？如何解决停车问题？怎么知道仓库大小的需求？作为一个普通投资人，我真的很难了解。”
事实就是，欲搬动投资商业地产这块“金砖“，投资人需先面对三座大山：
管理难度高
投资门槛高
投资周期长
想要品尝鲜美的螃蟹，就要懂得运用工具。那到底有没有一种金融工具，能一次性解决投资商业地产市场必须面对的三大痛点呢？
升级“包租婆”，AREITs精准打击三大痛点
在20世纪60年代，基础设施公募REITs最早在美国推出，逐步发展成国际通行的配置资产金融产品。而澳洲早在1971年就开始上市AREITs, 目前全澳有49家AREITs在澳大利亚证券交易所（ASX）上交易，市值总规模超1400亿澳元。
作为一款十分成熟的金融产品，AREITs能在发达国家的市场上经久不衰，背后有着怎样的原因，投资人又该如何看待它？
丨AREITs，让大型商业不动产“证券化”
AREITS（Australia Real Estate Investment Trusts） 名为澳大利亚房地产投资信托基金。
与全球大多证券市场地产公司直接单独上市不同，澳交所（ASX）大多以AREITs的形式存在。相比起商业物业，AREITs的投资门槛要低得多——所以不需要动辄百万、千万，投资人就可以成为政府大楼和大型连锁超市的 “房东” 和 “包租婆” 。
丨ARETS三大优势，精准打击三大痛点
第一，物业形式多元化，便于分散风险：通过REITs分散投资到不同的地产项目，地产种类和类型均分散。
第二，投资门槛低：直接投资商地产资金量要求大，普通投资者很难参与。
第三，提供被动收入，较好流动性。REITs有稳定的租金收入，可以为投资人持续提供分红；且AREITs在ASX上交易，投资者可以随时进行买卖。
“A-RETIs工具除了可以有效解决提到的三大痛点外，它的现实收益率（income yield）,也就是我们说的租金收益率（rental yield）可以达到5.5%~6%的较高水平。”
拥有 10 年资产管理、私人财富管理和金融研究行业的经验的投资产品总监罗稳庭如是评价。
现在手握投资澳洲商业地产的“纲目要领”，投入实战的入场时机则变得格外重要。
市场发出“特殊信号”，AREITs发放“低价入场券”
当下，是否是买入AREITs的好时机呢？博满澳财的专业投资团队在进行对市场深度调研之后给到的
答案是肯定的。
市场上出现了一些“特殊信号”，二级市场的价格折扣可能超过了一级市场。所以当今在二级市场上买入AREITs，会优于直接去一级市场购入商业物业资产。
让我们剖析一下其中的逻辑，
丨原因一：二级市场受加息影响出现折扣
二级市场最终在股市上进行交易。作为金融市场的“天气预报”，股市的表现受市场情绪、供应关系等影响，步调往往跑在实体经济的前面。在这样的前提下，股市将还未结束的加息周期等潜在影响、都放在了预期价格以内，导致了折扣的发生。
丨原因二：AREITs交易价格低于估值
AREITs作为拥有实体资产的二级市场，需要第三方进行有形资产净额（Net Tangible Assets,NTA）评估。AREITs市场里的龙头企业们——Dexus、GPT、Charter Hall Retail REIT、Vicinity、Scentred等被动收租公司的交易价格，比净有形资产评估（NTA）平均低25%，出现较深折扣。
“实体经济和实际房价对加息的反应是滞后的，但是上市资产对加息的反应是超前的”
，博满澳财首席投资官魏睿昊总结了其因果关系，“
两者相比较，二级市场上AREITs价格反而变得特别便宜。”
黄金窗口期“三十年难逢”，博满澳财蓄势待发
丨历史上的三次折扣
在过去的三十年里，AREITs只出现过三次如此低价——当前的折扣接近全球金融危机时水平，是继1990年经济衰退，2008年全球金融危机和2020年疫情后的罕见事件。
博满澳财的专业投资团队认为，目前是低价入场具有投资价值的AREITs，并进行套利的好时机。
在过去20年，AREITs两到三年呈一个周期的变动规律比较明显；也就是说AREITs的价格在未来12~18个月、不超过24个月的时候，会出现一个较大反弹。
对此，博满澳财投资产品总监罗稳庭表示出强烈的信心，
“如果投资人在现在的时间点进场，相比于购买单一的资产，AREITs是一个更好的方式，我们相信整体的收益率会非常可观。”
丨优秀管理人是必要条件
虽然AREITs是一个好的选择，但这并不意味着投资人就可以随意选择AREITs产品进行投资。
（过去二十年AREITs的总体表现,随着加息速度放缓和通胀的有效抑制， AREITs开始出现反弹迹象）
在过去的五年里，不同行业、不同基金经理管理下的AREITs表现南辕北辙。例如工业龙头Goodman过去五年整体上涨了140%，而处于另一赛道的办公地产龙头Dexus在过去5年跌了近7%。
由此可见，挑选一个合适的赛道和一个合适的REITs管理员，是进行商业地产资产管理的重中之重。
